Los modelos de negocio hotelero: ¿Propiedad, Gestión, Alquiler o Franquicia?

22.01.2013 14:42

Actualmente, el sector hotelero se ve directamente influido por diversos factores, como la crisis económica mundial (el precio medio de las habitaciones ha bajado entre un 20% y un 30%, y la ocupación lo ha hecho entre un 10% y un 15%), el desequilibrio entre la oferta y la demanda, la creciente internacionalización y diversificación de las cadenas hoteleras, el desmesurado crecimiento de la oferta, las restricciones en la concesión de créditos por parte de las entidades financieras, etc. Todo ello ha contribuido a la aparición de nuevas fórmulas de negocio y a la adopción de modelos de gestión menos arriesgados – o más eficientes - por parte de las hoteleras.

Las fórmulas mencionadas incluyen nuevas y diferentes variantes de contratación en el sector hotelero español, entre las que destacan el contrato de gestión, el de arrendamiento, el de franquicia y, evidentemente, el de propiedad. El objetivo de este post es realizar un sencillo y breve acercamiento a cada una de ellas para poder entender en qué consisten y cómo se diferencian. De esta forma, podremos comprender el porqué de su evolución y conocer qué modelos prefieren las cadenas hoteleras punteras de nuestro país. Por otro lado, es importante tener en cuenta que, aparte de estos cuatro modelos que a continuación explicaré, existen algunos otros, como por ejemplo aquéllos que se componen de la unión de dos modelos distintos (híbridos).

En primer lugar, la fórmula de la propiedad sigue siendo a día de hoy el modelo de gestión más utilizado por los hoteleros (44,5%). Con este modelo el hotelero – o entidad propietaria – soporta todo el riesgo empresarial del hotel o cadena de hoteles, es decir, asume tanto los costes como los beneficios. Así pues, la organización es, además de la propietaria del inmueble, la gestora del negocio, por lo que asume el 100% del riesgo pero recibe la totalidad de los beneficios que el hotel genere. Existen diversos ejemplos en España de cadenas con hoteles en propiedad, como NH que posee 84, Meliá Hotels International con 72, Riu Hotels & Resorts con 70, Catalonia con 56 y AC Hoteles con 54 establecimientos en propiedad.

En segundo lugar, encontramos el alquiler como otra de las fórmulas más utilizadas en nuestro país (13,5%), en la que intervienen dos partes: por un lado, la propietaria del inmueble y, por otro lado, la explotadora que asume el riesgo y la gestión del hotel. En cuanto a esta forma de negocio existen múltiples variantes, dependiendo de las condiciones que ambas partes acuerden; por ejemplo, en el contrato se puede determinar qué instalaciones deberán sufragar cada una de las firmantes, qué equipamientos deberá restituir la hotelera en el momento de finalización del contrato o, incluso, cómo será el canon de arrendamiento (un importe fijo, un importe variable, o una combinación de ambos). La principal ventaja de este modelo es que el arrendatario no debe realizar la enorme inversión económica que supone la compra de un establecimiento. Como ejemplos de cadenas hoteleras que cuentan con establecimientos en régimen de explotación o arrendamiento encontramos a NH, Holliday Inn, HUSA o AC Hoteles.

En tercer lugar, aparece la gestión (7,2%) cuya tendencia apunta a un aumento en la frecuencia de su uso como modelo de gestión. En este contrato también existen dos partes: la empresa propietaria y/o explotadora del inmueble y la empresa gestora o de management (existen casos en los que intervienen 3 partes: la propietaria, la explotadora y la gestora). La parte gestora se encarga de explotar el edificio como hotel, responsabilizándose de toda la operativa (nombrar a un director, implantar sus sistemas y procedimientos internos y de márketing, etc.). Estas cadenas asumen tan sólo una pequeña parte del riesgo y perciben un porcentaje anual sobre las ventas (normalmente entre un 3% y un 5%). Las principales ventajas de la fórmula de gestión son el crecimiento más rápido que puede experimentar la cadena hotelera, el menor riesgo que debe asumir, las altas rentabilidades que el modelo ofrece y el ahorro que experimentan al no tener que endeudarse para comprar los bienes inmuebles. Algunas hoteleras españolas que poseen establecimientos en régimen de gestión son Meliá Hotels International, Oca Hotels y Hotusa Hotels.

Finalmente, hablamos de la franquicia (1,8%) como un modelo de gestión que también está experimentando un considerable desarrollo en los últimos años. En este esquema de gestión existen dos partes: el franquiciado y la empresa franquiciadora. El primero utiliza la imagen, marca, línea de producto y know-how del segundo, que recibe a cambio un canon como contraprestación económica. En este caso es el franquiciado el que corre con todos los gastos, tanto con los derivados de la inversión total como con los propios de la explotación del hotel. No obstante, también obtiene beneficios directos en la medida que entra a formar parte de una cadena hotelera, con todas las ventajas que eso supone (por ejemplo para un hotelero con nula experiencia). En España son pocos los ejemplos de cadenas que utilicen este tipo de gestión: Sol Meliá y Riu Hotels & Resorts son algunos de ellos.

En conclusión, podemos afirmar que la situación económica y la consecuente inestabilidad del entorno están incidiendo de forma determinante en el riesgo que las hoteleras están dispuestas a asumir. En consecuencia, algunas de las modalidades de negocio que más se han usado en los últimos años (propiedad y alquiler) están empezando a ser sustituidas por otras fórmulas que requieren menor inversión de recursos financieros y que facilitan la expansión de las cadenas hoteleras (gestión y franquicias).